Quem compra um imóvel na planta por meio de um corretor ou de uma imobiliária, e depois enfrenta atraso na entrega ou outro descumprimento da construtora, muitas vezes tenta responsabilizar também quem intermediou a venda. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já pacificou esse ponto: via de regra, o corretor de imóveis não responde pelo descumprimento da construtora. Entenda a tese e as exceções que confirmam a regra.
A tese fixada pelo STJ no Tema 1173
Em recurso repetitivo (Tema 1173, paradigma REsp 2.008.542/RJ, relator ministro Raul Araújo, julgado pela 2ª Seção em 8/10/2025), o STJ decidiu que o corretor de imóveis — pessoa física ou jurídica — não é, em regra, responsável por danos causados ao consumidor em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações do empreendimento, como atraso na entrega, vícios de construção ou inadimplemento de cláusulas do contrato de compra e venda.
Por ser julgamento em recurso repetitivo, a tese deve ser aplicada por todos os juízes e tribunais do país em casos semelhantes (art. 927 do CPC).
Por que o corretor, em regra, fica de fora
O raciocínio é que o corretor exerce uma função de intermediação: aproxima comprador e vendedor, presta informações sobre o imóvel e auxilia na negociação, mas não assume a obrigação de construir, entregar ou responder pela qualidade da obra — essa obrigação é da construtora ou incorporadora, que integra a cadeia de consumo relacionada ao próprio imóvel. O corretor não garante prazo de entrega nem qualidade da construção, salvo se tiver feito promessas específicas nesse sentido, que fogem da sua função típica.
As três exceções que confirmam a regra
O corretor pode, sim, ser responsabilizado quando ficar demonstrada uma das seguintes situações:
- Participação direta na incorporação ou na construção do empreendimento, e não apenas na intermediação da venda;
- Integração ao mesmo grupo econômico da incorporadora ou da construtora responsável pela obra;
- Confusão ou desvio patrimonial entre o corretor (ou a imobiliária) e as empresas responsáveis pela construção, em benefício do próprio corretor.
Fora essas hipóteses, a cobrança por atraso, vício construtivo ou outro descumprimento contratual deve ser direcionada à construtora ou incorporadora — não ao corretor que apenas intermediou a venda.
O que isso muda para quem comprou um imóvel com problemas
Na prática, incluir o corretor no polo passivo de uma ação, só porque foi ele quem apresentou o imóvel, tende a não prosperar se não houver uma das exceções acima. O foco da ação de indenização por atraso ou descumprimento deve estar na construtora e na incorporadora, que são as responsáveis pela obrigação de entrega e pela qualidade do empreendimento.
Perguntas frequentes
O corretor de imóveis nunca responde por problema na obra?
Em regra, não. Mas pode responder se participar diretamente da incorporação ou construção, integrar o mesmo grupo econômico da construtora, ou se houver confusão ou desvio patrimonial em seu benefício.
Quem devo processar se a obra atrasou?
Em regra, a construtora e/ou a incorporadora responsável pelo empreendimento, e não o corretor ou a imobiliária que intermediou a venda.
Essa tese vale para todo o Brasil?
Sim. Por ter sido fixada em recurso repetitivo (Tema 1173), a tese deve ser seguida por todos os juízes e tribunais do país em casos semelhantes.
Resumo
- O STJ fixou, no Tema 1173, que o corretor de imóveis não responde, em regra, pelo descumprimento da construtora ou incorporadora.
- Há três exceções: participação na obra, mesmo grupo econômico, ou confusão/desvio patrimonial.
- A responsabilização por atraso ou vício na construção deve mirar a construtora e a incorporadora, não o corretor.
Para orientação em disputas envolvendo contratos de compra e venda de imóvel, veja advocacia cível.
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