A reforma tributária chega aos aluguéis em 2027, quando a CBS substitui o PIS e a COFINS. As buscas por “novo imposto sobre aluguel” cresceram, e muitos proprietários querem saber se vão pagar mais. A resposta depende de quem aluga, de quantos imóveis tem e de quanto recebe. Neste artigo explicamos o que muda com o imposto sobre aluguel em 2027.
Imposto sobre aluguel em 2027: o que é o IBS e a CBS
A reforma tributária (EC nº 132/2023 e LC nº 214/2025) substitui cinco tributos sobre o consumo por dois:
- CBS, federal, que substitui o PIS e a COFINS a partir de 2027;
- IBS, de estados e municípios, que substitui o ICMS e o ISS de forma gradual, com cobrança plena em 2033.
A locação de imóveis passa a ser uma operação sujeita a esses tributos, com regras próprias.
Quem paga: pessoa jurídica e pessoa física
Empresas e holdings
Empresas que alugam imóveis, inclusive holdings patrimoniais, pagam IBS e CBS sobre os aluguéis no regime regular. Veja holding familiar e a reforma tributária.
Pessoa física: só acima de certos limites
A pessoa física só passa a ser contribuinte do IBS e da CBS na locação se, no ano anterior, tiver as duas condições ao mesmo tempo (LC 214/2025, art. 251, § 1º, I):
- receita com aluguéis acima de R$ 240 mil no ano; e
- mais de 3 imóveis distintos alugados.
Ela também passa a ser contribuinte no próprio ano se a receita com aluguéis ultrapassar o limite em mais de 20% (art. 251, § 2º, II). O valor de R$ 240 mil é corrigido mensalmente pelo IPCA.
Quem não atinge esses limites continua fora do IBS e da CBS e segue pagando apenas o imposto de renda sobre os aluguéis, pelo carnê-leão.
Quanto se paga: as reduções
Redução de 70% nas alíquotas
As alíquotas do IBS e da CBS na locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis ficam reduzidas em 70% (art. 261, parágrafo único). Ou seja, paga-se 30% da alíquota normal.
Redutor social de R$ 600 no aluguel residencial
Na locação residencial, pode ser deduzido da base de cálculo um redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel, atualizado pelo IPCA (art. 260, com a redação da LC 227/2026).
Exemplo: em um aluguel residencial de R$ 3.000, a base de cálculo fica em R$ 2.400 (R$ 3.000 − R$ 600). Sobre ela incide a alíquota já reduzida em 70%. Em aluguéis residenciais de até R$ 600, a base é zerada.
Locação por temporada
A locação residencial por até 90 dias seguidos, feita por contribuinte do regime regular, segue as regras dos serviços de hotelaria (art. 253, incluído pela LC 227/2026). É o caso de aluguéis de curta duração por plataformas.
Contratos assinados antes da lei
Quem tem contratos de locação por prazo determinado firmados até a publicação da LC 214/2025 pode optar por recolher IBS e CBS sobre a receita bruta, com carga equivalente a 3,65% (art. 487):
- contratos residenciais: pelo prazo original do contrato ou até 31/12/2028, o que vier primeiro;
- contratos não residenciais: pelo prazo original, desde que registrados em cartório até 31/12/2025 ou informados à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, conforme o regulamento.
O inquilino vai pagar mais?
- Inquilino empresa: se estiver no regime regular, pode aproveitar como crédito o IBS e a CBS cobrados no aluguel, o que reduz o impacto.
- Inquilino pessoa física: não tem crédito. Se o locador for contribuinte e repassar o tributo, o aluguel pode subir, mas o redutor social e a redução de 70% diminuem esse efeito.
- Em qualquer caso, o reajuste do aluguel continua seguindo o contrato. O repasse do novo tributo depende de negociação ou de previsão contratual.
O que proprietários devem fazer agora
- verificar se estão acima dos limites de R$ 240 mil e de 3 imóveis;
- revisar contratos em andamento e avaliar a opção pelo regime de 3,65% nos contratos antigos;
- incluir cláusulas sobre tributos nos novos contratos;
- comparar, com números, manter os imóveis na pessoa física ou em uma holding. Veja holding familiar e redução de impostos.
Perguntas frequentes
Quem aluga um ou dois imóveis vai pagar o novo imposto?
Não, se for pessoa física: é preciso ter mais de 3 imóveis alugados e receita acima de R$ 240 mil no ano. Continua pagando só o imposto de renda.
O imposto de renda sobre aluguel muda?
A reforma do consumo não altera o imposto de renda sobre aluguéis. Na pessoa física, ele continua pela tabela progressiva, agora com o redutor da Lei nº 15.270/2025 para rendimentos menores.
Quando começa a cobrança?
A CBS passa a ser cobrada em 2027. O IBS começa com alíquota de teste e aumenta gradualmente até 2033.
Resumo
- Em 2027, a CBS substitui o PIS e a COFINS e passa a incidir sobre aluguéis; o IBS cresce até 2033.
- Pessoa física só paga se tiver mais de 3 imóveis alugados e receita acima de R$ 240 mil.
- As alíquotas na locação têm redução de 70%, e o aluguel residencial tem redutor de R$ 600 por imóvel.
- Contratos antigos podem optar pela carga de 3,65% sobre a receita, por prazo limitado.
Saiba mais na página sobre advocacia imobiliária.
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