Regularização Fundiária Urbana e Usucapião Extrajudicial em Goiânia

O Marco Normativo da Regularização Fundiária Urbana (REURB)

A ordenação do espaço urbano e a mitigação da informalidade habitacional passaram por uma profunda reestruturação jurídica a partir da edição da Lei Federal nº 13.465, de 11 de julho de 2017, e de seu regulamento geral, o Decreto Federal nº 9.310, de 15 de março de 2018. Esse microssistema legislativo concebe a Regularização Fundiária Urbana (REURB) como um processo multidimensional que abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais voltadas à incorporação de núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial das cidades e à consequente titulação de seus ocupantes. Para viabilizar tais objetivos, o legislador federal previu institutos clássicos e inovadores, como o desmembramento, o remembramento e as ferramentas de legitimação fundiária e de posse descritas no artigo 15 da referida lei.

O estatuto legal divide a regularização em duas modalidades fundamentais, cujos impactos fiscais e procedimentais são substancialmente distintos:

• REURB-S (Interesse Social): Modalidade aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda. No âmbito da REURB-S, o poder público municipal assume a responsabilidade técnica e financeira pela elaboração e execução do projeto de regularização fundiária, bem como pela implantação da infraestrutura essencial. Os beneficiários dessa categoria gozam de isenção integral de taxas, custas e emolumentos cartorários para o registro dos atos decorrentes da regularização. O enquadramento na REURB-S exige o respeito a limites de área — comumente fixados em até 250 metros quadrados por lote — e a demonstração de que a ocupação estava consolidada até o marco temporal de 22 de dezembro de 2016.

• REURB-E (Interesse Específico): Aplicada a núcleos informais que não preenchem os requisitos socioeconômicos da modalidade social. Nesse cenário, o custeio dos projetos, dos estudos ambientais e das obras de infraestrutura recai integralmente sobre os próprios beneficiários ou sobre proponentes privados, inexistindo qualquer benefício de isenção de taxas cartoriais.

A execução prática da REURB na Região Metropolitana de Goiânia envolve uma articulação direta entre a Secretaria Municipal de Planejamento Urbano e Habitação (SEPLANH) e a Secretaria Municipal de Habitação e Regularização Fundiária. O controle administrativo das áreas passíveis de regularização exige rigorosa fiscalização para evitar a consolidação de fraudes e invasões recentes. Disposições municipais estruturaram o Grupo Executivo de Regularização Fundiária, redefinido pelo Decreto Municipal nº 2.848/2025, o qual detém a atribuição de emitir pareceres técnicos detalhados acerca dos aspectos urbanísticos, ambientais e jurídicos de cada loteamento ilegal ou posse clandestina sob análise. O referido grupo atua em estreita consonância com as diretrizes de assentamentos situados em Áreas Especiais de Interesse Social (AEIS) e com a Comissão de Soluções Fundiárias do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás.

A conformidade com a legislação ambiental é outro ponto de constante fiscalização. O Município de Goiânia veda a regularização de imóveis em áreas ambientalmente protegidas sem a observância do artigo 9º da Resolução CONAMA nº 369/2006, impondo o respeito intransigente a faixas de proteção não edificáveis, como o recuo mínimo de 15 metros para cursos d’água com largura de até 50 metros e de 50 metros para corpos hídricos de maior porte.

A necessidade de cruzamento de dados cartográficos históricos e ferramentas de sensoriamento remoto é ilustrada por discussões legislativas locais. A vereadora Sabrina Garcez expôs denúncias de fraudes no uso da REURB-S relativas ao “Lote 7 Residencial”, uma área pública municipal desprovida de ocupação consolidada no marco legal de 2016. Confrontando mapas oficiais daquele ano com imagens de satélite e dados do Google obtidos em 2023, o corpo técnico da SEPLANH constatou tratar-se de “terra nua” no período de corte legal, o que inviabilizaria o benefício da REURB-S e evidenciaria a tentativa de comercialização ilegal de patrimônio público.

Além disso, a SEPLANH mantém rígidos critérios para a inclusão de famílias desalojadas ou ocupantes em programas habitacionais. Em episódios de reintegração de posse por ordem judicial em terrenos particulares, como a desocupação ocorrida no Setor Della Penna pela Polícia Militar, o órgão municipal realiza o cadastramento dos moradores, excluindo sumariamente indivíduos que já possuam lote, residência própria ou que tenham sido outrora contemplados por programas habitacionais populares. Esse esforço de gestão resultou, historicamente, na entrega de mais de 8.000 moradias populares e na regularização de 39 setores na capital, beneficiando milhares de famílias.

Entretanto, o lapso temporal entre a regularização administrativa da área e a efetiva entrega das escrituras definitivas aos moradores ainda gera gargalos operacionais. Moradores de setores como o Condomínio Santa Rita (9ª etapa), Jardim Novo Mundo, Setor Universitário, Jardim Atlântico e Morada do Sol enfrentaram longas esperas para obter o reconhecimento de suas escrituras em atos gratuitos intermediados por tabeliães.

O Programa RegularizAÇÃO do Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO)

Para contornar a morosidade e unificar as práticas administrativas e registrais, a Corregedoria do Foro Extrajudicial do Estado de Goiás instituiu o Programa RegularizAÇÃO. Reformulado pelo Provimento Conjunto nº 22/2025, o programa atende às diretrizes do Provimento nº 144/2023 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que determina uma postura proativa das Corregedorias estaduais no fomento à desburocratização da regularização fundiária mediante soluções integradas entre entes públicos e privados.

O gerenciamento estratégico das ações do programa é exercido pelo Núcleo de Governança em Regularização Fundiária, instituído pela Portaria CGJGO nº 93/2023. Para aderir ao programa, o chefe do Poder Executivo municipal deve encaminhar o “Termo de Adesão e Cadastro” devidamente preenchido ao protocolo eletrônico da Corregedoria via endereço protocolocgj@tjgo.jus.br. No caso de Goiânia, a cooperação com o Judiciário é instrumentalizada pelo Decreto Municipal nº 1.995/2023, sob a interlocução da Secretária Extraordinária de Regularização Fundiária municipal.

A efetividade social do programa reflete-se diretamente no interior do estado. No município de Cristalina, a execução coordenada propiciou a entrega célere de 71 escrituras de propriedade, adotando um critério de priorização para 62 mulheres chefes de família como vetor de dignidade e inclusão social. Em outra frente, o Município de Aparecida de Goiânia firmou parceria técnica com o Instituto Cruzeiro do Sul (ICS) para conduzir as fases iniciais de levantamento físico e notificação de legitimados em bairros de alta densidade como o Jardim Helvécia e o Virgínia Park, viabilizando o processamento extrajudicial das CRF perante os cartórios competentes.

Usucapião Extrajudicial: Procedimento, Instrução e Prática Registral

Como alternativa à jurisdição contenciosa, o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), introduzido pelo Código de Processo Civil de 2015, outorgou competência aos Oficiais de Registro de Imóveis para processar administrativamente o pedido de usucapião. A tramitação extrajudicial destaca-se pela agilidade, exigindo, contudo, rigorosa instrução documental a ser apresentada pelo requerente, representado obrigatoriamente por advogado ou defensor público.

Requisitos Documentais perante o 1º Registro de Imóveis de Goiânia (1ºRIGO)

As diretrizes operacionais do 1ºRIGO estabelecem de forma detalhada o rol de documentos necessários para a qualificação registral positiva do pedido de usucapião extrajudicial :

• Requerimento do Usucapiente: Petição assinada pelo patrono constituído que deve reproduzir os requisitos de uma petição inicial (artigo 319 do CPC), contendo obrigatoriamente a modalidade de usucapião pretendida e sua fundamentação legal; a origem, tempo e características da posse, com indicação detalhada de benfeitorias ou acessões; a qualificação dos possuidores anteriores no caso de soma de prazos possessórios (acessão de posse); o número da matrícula de origem ou a indicação de que a área é despida de registro; o valor atribuído ao imóvel e o endereço eletrônico do patrono.

• Instrumento de Mandato (Procuração): Procuração pública ou particular com poderes especiais e reconhecimento de firma, outorgada pelo requerente e por seu cônjuge ou companheiro.
• Ata Notarial: Documento lavrado por Tabelião de Notas da comarca de localização do imóvel que goza de fé pública, qualificando o requerente e o titular registral, descrevendo as características físicas e benfeitorias do bem, atestando o tempo e o modo de aquisição da posse e apontando depoimentos de testemunhas e confrontantes.

• Planta e Memorial Descritivo: Desenho técnico assinado por profissional habilitado, acompanhado da correspondente ART ou RRT, contendo as assinaturas com firma reconhecida dos titulares de direitos constantes na matrícula e de todos os confrontantes tabulares ou ocupantes fáticos. A apresentação de planta é dispensada apenas quando o objeto da usucapião consistir em unidade autônoma de condomínio edilício regularmente instituído ou lote integrante de loteamento aprovado, bastando a remissão à descrição da matrícula de origem.

• Justo Título ou Documentos de Posse: Contratos particulares de compromisso de compra e venda, cessões de direitos possessórios, recibos de quitação, certidões de partilha amigável ou quaisquer documentos idôneos que revelem a cadeia de transmissão possessória.

• Certidões Negativas Judiciais: Certidões expedidas nos últimos 30 dias pelos distribuidores cíveis da Justiça Estadual e Federal da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, cobrindo o requerente, seu cônjuge, o proprietário registral e eventuais antecessores na posse, a fim de certificar o caráter manso e pacífico da posse ad usucapionem.

• Certidão de Natureza do Imóvel: Documento emitido pelo órgão municipal ou federal competente nos últimos 30 dias, atestando a classificação urbana ou rural da área.

• Requisitos para Imóvel Rural: Exige-se adicionalmente o memorial georreferenciado, o recibo de inscrição no Cadastro Ambiental Rural (CAR), o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) devidamente quitado e a certificação de ausência de sobreposição emitida pelo INCRA.

Regras Específicas de Qualificação de Pessoas Jurídicas e Regimes de Bens

A qualificação registral exige atenção minuciosa aos aspectos subjetivos das partes envolvidas. No caso de requerimentos que envolvam pessoas jurídicas de direito privado, faz-se necessária a apresentação dos atos constitutivos consolidados e das respectivas alterações contratuais registradas na Junta Comercial (JUCEG) ou no Registro Civil de Pessoas Jurídicas (RCPJ), acompanhados de certidão simplificada emitida nos últimos 30 dias para comprovação dos poderes de representação dos signatários.

Quanto às pessoas físicas casadas sob regimes de bens diversos da comunhão parcial celebrados após a vigência da Lei do Divórcio (Lei nº 6.515/1977), exige-se a comprovação do registro da escritura pública de pacto antenupcial no Livro 3 (Registro Auxiliar) do cartório do domicílio conjugal, bem como a respectiva averbação na matrícula do imóvel usucapido, sob pena de descumprimento do Princípio da Especialidade Subjetiva Registral.

Análise Jurisprudencial do TJGO e STJ em Matéria de Usucapião

A interpretação dada pelos tribunais aos requisitos da usucapião baliza a atuação dos advogados e registradores. O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás tem reiteradamente enfrentado temas sensíveis que repercutem no preenchimento dos pressupostos da prescrição aquisitiva.

O Animus Domini na Usucapião Extraordinária sem Edificação

A usucapião extraordinária de lote urbano vago gera debates sobre a configuração do elemento subjetivo da posse. Em acórdão unânime proferido pela 11ª Câmara Cível do TJGO, confirmando sentença da 6ª Vara Cível de Goiânia, fixou-se o entendimento de que a inexistência de edificação ou de moradia habitual do possuidor não afasta o animus domini. O colegiado asseverou que a exploração agrícola (plantio) e a realização de atos contínuos de zelo, limpeza e manutenção da área, acompanhados do adimplemento regular dos tributos municipais — em especial o Imposto Territorial Urbano (ITU) —, caracterizam posse qualificada com ânimo de dono. O mero registro formal de propriedade em nome de terceiros não elide a pretensão aquisitiva quando evidenciada a inércia prolongada do titular registral.

No mesmo julgado, o tribunal afastou a alegação de nulidade por vício de citação de confrontante, reafirmando a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de que a falta de citação de confinante gera nulidade relativa, cuja declaração depende da efetiva demonstração de prejuízo concreto à demarcação das divisas.

Usucapião Especial Coletiva e Limitações a Bens Públicos ou de Cooperativas

Em matéria de regularização de interesse social, a usucapião especial coletiva destaca-se por exigir o prazo reduzido de 5 anos de prescrição aquisitiva, nos termos do artigo 10 da Lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade). O TJGO chancelou a concessão de usucapião coletiva aos moradores do Setor Nova Esperança, em Jataí, ressaltando que o instituto opera com base na inação do proprietário em conferir destinação social à terra.

Contudo, os limites objetivos do instituto são observados de forma rígida pelo tribunal. A 5ª Câmara Cível do TJGO negou pedido de usucapião formulado por Leandra Carmo de Queiroz sobre imóvel de propriedade da Cooperativa Mista dos Produtores Rurais do Sudoeste Goiano (Comigo), sob o argumento de que a posse decorria de mera tolerância contratual, o que afasta o animus domini, condenando a autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios arbitrados em R$ 1.000,00.

Por sua vez, no plano processual, o STJ pacificou no AREsp 1.492.971-SP que a sentença que reconhece a usucapião e determina a realização de liquidação para individualizar a área exata do imóvel não configura decisão extra petita (artigos 141 e 492 do CPC), mesmo que não haja pedido expresso nesse sentido na peça inicial, priorizando a efetividade da tutela jurisdicional e a regularização cadastral do solo urbano.

Aspectos Tributários e Financeiros da Regularização Fundiária

A regularização de imóveis gera obrigações pecuniárias de natureza tributária e emolumentar. O correto enquadramento das operações é indispensável para evitar cobranças indevidas de tributos municipais e estaduais.

A Não Incidência de ITBI sobre a Usucapião e a Diferença na Integralização de Capital

A outorga de propriedade por usucapião constitui hipótese de aquisição originária de propriedade, o que afasta de plano a incidência do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Por não existir uma relação jurídica de transmissão de um alienante para um adquirente, inexiste o fato gerador previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal. Essa premissa foi cristalizada no artigo 24 do Provimento CNJ nº 65/2017, que veda expressamente aos registradores de imóveis a exigência de guia de recolhimento de ITBI para a prática do ato registral da usucapião.

Esse cenário diferencia-se das aquisições derivadas ocorridas em reorganizações patrimoniais corporativas ou fundos de investimento. O STJ, no julgamento do AREsp 1.492.971-SP, firmou o entendimento de que a transferência de propriedade imobiliária para a composição de carteira de Fundo de Investimento Imobiliário (FII), operada mediante emissão de novas cotas, ostenta caráter oneroso e configura fato gerador de ITBI no momento do registro da propriedade fiduciária em nome da administradora.

Por outro lado, nas hipóteses de integralização de capital social por meio de imóveis, o Tribunal de Justiça de Goiás tem imposto limites à sanha arrecadatória municipal. A 2ª Câmara Cível do TJGO concedeu segurança para afastar a exigência de ITBI sobre a diferença entre o valor histórico constante na declaração de imposto de renda do sócio e o valor venal arbitrado unilateralmente pelo Fisco do Município de Rio Verde, aplicando a imunidade constitucional prevista no artigo 156, § 2º, inciso I, da Carta Magna, tese similar à defendida pelo Ministro Edson Fachin do STF em recurso que envolveu o município goiano de Iporá.

Custas Extrajudiciais e Emolumentos no Estado de Goiás

No Estado de Goiás, as taxas cartoriais são regidas pela Lei Estadual nº 14.376/2002. Conforme determinação do artigo 4º da Lei Estadual nº 19.191/2015, a base de cálculo para a fixação dos emolumentos obedece ao maior valor apurado entre o preço declarado pelas partes, o valor venal urbano ou avaliação do ITR, e a base de cálculo de impostos de transmissão (laudo de ITBI ou demonstrativo de cálculo de ITCD).

Para o procedimento de usucapião extrajudicial, o processamento e o registro subsequente têm seus custos fracionados em duas etapas de 50% em relação ao registro comum :

Emolumentos de Processamento = 0,50 x Tarifa de Registro Ordinária

Emolumentos de Aquisição (Pós-Deferimento) = 0,50 x Tarifa de Registro Ordinária

Os atos preparatórios, buscas, certidões, notificações e editais são cobrados de forma autônoma. A Resolução TJGO nº 251/2024 regula atos específicos como a prenotação e a abertura de matrícula para a usucapião extrajudicial, aplicando os selos fiscais “Super Pai” que variam em faixas pré-definidas :

• Ato 74 (Prenotação – Usucapião Extrajudicial): Códigos 1723 e 2502, com valores de R$ 10,66 e R$ 19,78.
• Ato 75 (Matrícula – Usucapião Extrajudicial): Códigos 1724 e 2503, com valores de R$ 11,14 e R$ 20,62.

Nas hipóteses em que o interessado opte pelo processo judicial, a Taxa Judiciária estadual é cobrada de maneira progressiva, consoante a redação do artigo 114-B do Código Tributário do Estado de Goiás (CTE) :

O valor limite máximo cobrado a título de taxa judiciária cível é de R$ 146.383,54. A contratação de serviços advocatícios particulares para representação deve observar os limites éticos e os valores mínimos fixados anualmente pela OAB-GO. A evolução dos honorários mínimos recomendados para ações de usucapião reflete a correção monetária automática pelo INPC estabelecida em provimentos internos :

• Tabela OAB-GO 2020: Fixava o piso mínimo de R$ 8.419,26, sugerindo o acréscimo ad êxito de 10%.

• Tabela OAB-GO 2023: Elevou o valor mínimo para R$ 9.260,00.

• Tabela OAB-GO 2025: Estabeleceu o piso referencial de R$ 9.701,70, cumulado com 10% sobre o proveito econômico.

• Tabela OAB-GO 2026: Reestruturou as ações de rito especial cível, prevendo o valor de R$ 5.889,15.

A Regularização de Construções e a Controvérsia do Habite-se

Além da regularização dominial da terra, a conformação física das benfeitorias exige a emissão do certificado de conclusão de obras, o Habite-se. A SEPLANH de Goiânia adota postura fiscal rigorosa contra edificações executadas em desacordo com o projeto originalmente aprovado.

Uma intensa disputa jurídica envolveu a Construtora City Soluções Urbanas e o órgão municipal. A SEPLANH, sob a gestão do secretário Henrique Alves, suspendeu a concessão do Habite-se de um empreendimento devido a desvios na execução da obra frente às posturas do Plano Diretor e do Código de Obras municipal. O juiz José Proto de Oliveira determinou liminarmente a outorga da certidão, sob o argumento de que a paralisação do prédio gerava prejuízos de grande monta à urbe. O Município recorreu por intermédio de sua Procuradoria-Geral, sustentando que a chancela judicial a obras irregulares criava um perigoso precedente de impunidade e desordem urbana. Paralelamente, o Executivo municipal tentou viabilizar o Projeto de Lei Complementar nº 044/2017, com o objetivo de estabelecer um regime de anistia onerosa para regularização de imóveis erguidos em desconformidade com os padrões urbanísticos vigentes.

Mapeamento e Competência Territorial dos Serviços Extrajudiciais

O planejamento de qualquer medida de regularização de imóvel na Região Metropolitana de Goiânia exige o conhecimento preciso dos canais de comunicação, endereços e esferas de competência territorial das serventias extrajudiciais de Goiânia, Aparecida de Goiânia e Senador Canedo.

Circunscrição / Serventia	Endereço de Funcionamento	Dados de Contato e Canais Eletrônicos
1º Registro de Imóveis de Goiânia (1ºRIGO)	Av. T-9, esquina com a Rua C-211, nº 2.310, Edifício Inove Intelligent Place, Térreo, Salas 5, 6 e 7, Jardim América, CEP: 74255-220.	Telefone/WhatsApp: (62) 3956-7600; E-mails: sau@1rigo.com.br (auxílio), contato@1rigo.com.br (orçamentos).
2º Registro de Imóveis de Goiânia	Rua João de Abreu, nº 145, Setor Oeste, CEP: 74120-110.	Telefone: (62) 3095-2666.
3º Registro de Imóveis de Goiânia	Av. 5ª Avenida, nº 971, Quadra 47, Lote 01/18-B, Setor Leste Vila Nova.	Telefone: (62) 3224-4785.
4º Registro de Imóveis de Goiânia	Rua 72, esquina com Rua 14, nº 48, Quadra C-16, Lotes 12-15, 4º Andar, Edifício QS Tower, Jardim Goiás.	Telefone: (62) 3995-0444.
RI e 1º Tabelionato de Notas de Aparecida de Goiânia	Rua Abraão Lourenço de Carvalho, nº 131, Setor Central, Aparecida de Goiânia, CEP: 74980-020.	Telefone: (62) 3283-1116.
RCPN e Tabelionato de Notas de Senador Canedo	Avenida Dom Emanuel, Quadra 37, Lote 16, Setor Centro, Senador Canedo, CEP: 75250-000.	Telefone de atendimento público geral da comarca.
Tabelionato de Notas Distrital de Vila Rica	Rua Manoel Quirino, s/n, Quadra 01, Distrito Judiciário de Vila Rica, Goiânia, CEP: 74697-001.	Telefones: (62) 3214-6087 / (62) 9971-2235; E-mail: cartoriodevilarica@gmail.com.
1º Tabelionato de Notas de Goiânia	Av. T-9, nº 2.310, Setor Jardim América.	Telefones: (62) 3526-3700 / (62) 3526-3777 / (62) 3526-3755.
2º Tabelionato de Notas de Goiânia	Rua João de Abreu, nº 157, Setor Oeste.	Telefone: (62) 3215-8998.
3º Tabelionato de Notas de Goiânia	Av. T-4, esquina com Rua T-58, Quadra 121, Lote 01, Setor Bueno.	Telefones: (62) 3278-1338 / (62) 3278-1096.
4º Tabelionato de Notas de Goiânia	Rua 09, nº 1115, Edifício Aton, Térreo, Setor Oeste (Praça do Sol).	Telefones: (62) 3096-9999 / (62) 99613-7613.
5º Tabelionato de Notas de Goiânia	Rua 115, nº 1498, Setor Sul.	Telefone: (62) 3223-1882.
6º Tabelionato de Notas de Goiânia	Rua K, esquina com a Rua 23, nº 22, Setor Oeste.	Telefone: (62) 3093-2222.
7º Tabelionato de Notas de Goiânia	Av. Mato Grosso, esquina com a Rua Santa Luzia, nº 187, Setor Campinas.	Telefones: (62) 3233-8373 / (62) 3945-8373 / (62) 3293-3847.
8º Tabelionato de Notas de Goiânia	Av. Abel Coimbra, Quadra 87, Lote 11, nº 1028, Bairro Cidade Jardim.	Telefones: (62) 3295-6371 / (62) 3295-6385 / (62) 98106-1706.
1º Cartório de Protesto, Registro de PJ e TD de Goiânia	Rua 09, nº 1111, Setor Oeste (Praça do Sol).	Telefones: (62) 3224-4209 / (62) 3224-4002.
2º Cartório de Protesto, Registro de PJ e TD de Goiânia	Rua 06, nº 225, Setor Central.	Telefone: (62) 3212-1500.
1º Registro Civil de Pessoas Naturais de Goiânia	Atendimento unificado de escrituras e registros de casamentos.	Telefones: (62) 3941-0300 / (62) 98316-8586; Geral: (62) 99849-6652.