Quando o falecido ainda estava pagando um financiamento imobiliário, a família costuma ficar sem saber se herdou um imóvel ou uma dívida. A resposta é: herdou os direitos sobre o imóvel e, em regra, também a dívida, mas o seguro do financiamento pode quitar total ou parcialmente o saldo. Neste artigo explicamos o que fazer quando você herdou um imóvel financiado e como ele entra no inventário.
Herdei um imóvel financiado: o que exatamente foi herdado
Na maioria dos financiamentos, o imóvel está em alienação fiduciária (Lei nº 9.514/1997): até a quitação, a propriedade fica com o banco como garantia, e o comprador tem os direitos de aquisição. Com o falecimento, esses direitos e o saldo devedor passam ao espólio.
Os herdeiros não respondem pela dívida com o próprio patrimônio: as dívidas do falecido são pagas com os bens da herança, e cada herdeiro responde apenas até o limite do que recebeu (Código Civil, arts. 1.792 e 1.997).
O seguro habitacional (MIP)
Os contratos de financiamento imobiliário costumam incluir o seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP), cobrado junto com as parcelas. Com o falecimento do comprador, o seguro pode quitar o saldo devedor.
- Um único comprador: a cobertura tende a quitar todo o saldo devedor.
- Composição de renda: se o financiamento foi feito por mais de uma pessoa, a cobertura costuma ser proporcional à participação do falecido na renda informada ao banco. Por exemplo, se ele respondia por 60% da renda, o seguro quita 60% do saldo.
- Negativas: recusas da seguradora, por exemplo por alegada doença preexistente, podem ser questionadas.
Como acionar o seguro
- Comunique o falecimento ao banco, com a certidão de óbito.
- Peça cópia do contrato e das condições do seguro.
- Entregue os documentos pedidos para a abertura do sinistro.
- Aprovada a cobertura, o banco emite o termo de quitação, que permite cancelar a alienação fiduciária no cartório de imóveis.
Se o seguro não quitar tudo
Quitar o saldo
Os herdeiros podem usar dinheiro deixado pelo falecido ou recursos próprios para quitar o restante. Desde a Resolução CNJ nº 571/2024, no inventário em cartório, o inventariante pode até vender outro bem do espólio para pagar despesas do inventário, cumpridas as condições da resolução.
Assumir o financiamento
Um ou mais herdeiros podem negociar com o banco a continuidade do contrato. O banco faz nova análise de crédito e não é obrigado a aceitar.
Vender os direitos sobre o imóvel
Os herdeiros podem vender os direitos aquisitivos a um terceiro, com a concordância do banco, usando o valor para quitar a dívida e dividindo o restante. A venda pode ser feita pelo inventariante, com autorização judicial no inventário judicial ou nas condições da Resolução CNJ 571/2024 no extrajudicial, ou por cessão de direitos hereditários.
Como o imóvel financiado entra no inventário
- Quitado pelo seguro: entra como imóvel livre, pelo valor de mercado.
- Com saldo devedor: entram os direitos sobre o imóvel, e a dívida é informada como passivo do espólio. Dívidas comprovadas podem ser deduzidas da base do ITCMD, conforme a lei estadual (Lei Complementar nº 227/2026, art. 152, § 1º).
O inventário pode ser feito em cartório se houver acordo entre os herdeiros. Desde 2024, também quando há herdeiros menores ou testamento, cumpridas as condições da Resolução CNJ 571/2024. Veja como funciona o inventário extrajudicial.
Documentos do imóvel financiado
- contrato de financiamento e condições do seguro;
- termo de quitação ou extrato do saldo devedor na data do óbito;
- matrícula atualizada do imóvel;
- certidão negativa de IPTU e, se houver, declaração de quitação do condomínio.
Resumo
- Os herdeiros recebem os direitos sobre o imóvel e o saldo devedor, mas só respondem até o limite da herança.
- O seguro MIP pode quitar total ou parcialmente a dívida.
- Sem quitação total, é possível pagar o saldo, assumir o contrato ou vender os direitos.
- A dívida pode reduzir a base do ITCMD, conforme a lei estadual.
Saiba mais na página sobre inventário extrajudicial e judicial.
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