Uma decisão recente da Justiça de Minas Gerais reacendeu o debate sobre a forma como as taxas de condomínio são cobradas, especialmente em edifícios que possuem unidades de cobertura. A 5ª Vara Cível de Belo Horizonte declarou ilegais as cláusulas da convenção de um condomínio de luxo no bairro de Lourdes, que impunham custos excessivos ao proprietário da cobertura baseados apenas no tamanho do imóvel.
O Caso A ação foi movida pelo proprietário de uma cobertura que, possuindo uma fração ideal de 11,78%, acabava pagando uma taxa condominial cerca de 101% mais cara que os demais vizinhos. O morador argumentou que, embora sua unidade fosse maior, ele usufruía dos serviços essenciais — como portaria, limpeza e manutenção de áreas comuns — da mesma maneira que os outros condôminos.
O condomínio defendeu a cobrança alegando que o morador tinha ciência da convenção ao comprar o imóvel e que a unidade possuía diferenciais, como piscina privativa. No entanto, uma perícia judicial confirmou a desproporção, demonstrando que o valor cobrado era abusivo em relação aos gastos efetivos.
A Decisão Judicial A juíza Cláudia Costa Cruz Teixeira Fontes entendeu que, embora a convenção de condomínio tenha autonomia, ela não pode gerar enriquecimento sem causa ou impor um ônus desproporcional a uma minoria.
A magistrada baseou-se em entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que orienta afastar o critério da “fração ideal” quando este gera desequilíbrio financeiro injustificado para despesas de natureza igualitária.
Novo Modelo de Cálculo (Híbrido) A sentença determinou a adoção de um sistema híbrido de cobrança para o edifício, considerado mais justo:
• Divisão Igualitária: Para despesas administrativas, salários de funcionários, limpeza e manutenção de áreas comuns e equipamentos.
• Divisão por Fração Ideal: Mantida apenas para despesas de consumo (como gás e água, se não houver medição individual), fundo de obras, seguro predial e benfeitorias proporcionais.
Além de alterar a forma de cobrança futura, a decisão obrigou o condomínio a devolver ao morador os valores pagos em excesso desde agosto de 2020, data da assembleia que ratificou a convenção questionada. A devolução será feita de forma simples, e não em dobro.
A decisão, proferida no processo nº 5004979-73.2021.8.13.0024, ainda cabe recurso, mas reforça a tendência jurisprudencial de limitar o uso da fração ideal quando ela se torna uma ferramenta de injustiça fiscal dentro dos condomínios.
