Imóvel Financiado – A perda de um familiar é, sem dúvida, um dos momentos mais difíceis que enfrentamos. Em meio ao luto, surgem responsabilidades e burocracias que podem parecer esmagadoras. Uma das dúvidas mais comuns e angustiantes para os herdeiros é: como lidar com um imóvel que o falecido ainda estava pagando?
Se você se encontra nessa situação, respire fundo. Existe uma luz no fim do túnel, e ela pode ser mais rápida e menos complicada do que você imagina. Estamos falando do inventário extrajudicial.
Este guia completo, atualizado para as normas e práticas de 2025, foi criado para traduzir o “advoguês” e mostrar a você, de forma clara e direta, o passo a passo para regularizar um imóvel financiado através do inventário em cartório.
O Que é o Inventário Extrajudicial e Por Que Ele é a Melhor Opção?
Imagine o inventário como um procedimento para “fotografar” o patrimônio de quem faleceu, organizar tudo (bens, direitos e dívidas) e, ao final, formalizar a transferência para os herdeiros. Tradicionalmente, esse processo era feito exclusivamente na Justiça, podendo levar anos para ser concluído.
Felizmente, desde 2007, a Lei 11.441 facilitou a vida de muitas famílias ao criar o inventário extrajudicial, realizado diretamente no Cartório de Notas. As vantagens são notáveis:
- Agilidade: Enquanto um inventário judicial pode se arrastar por anos, o extrajudicial pode ser concluído em questão de semanas ou poucos meses.
- Economia: Geralmente, os custos com taxas e emolumentos de cartório são inferiores aos custos de um processo judicial.
- Menos Desgaste: O processo é menos conflituoso e burocrático, preservando a relação entre os herdeiros em um momento já delicado.
Para que o inventário possa ser feito em cartório, alguns requisitos são indispensáveis:
- Consenso: Todos os herdeiros devem estar em total acordo sobre a divisão dos bens.
- Capacidade Civil: Não pode haver herdeiros menores de idade ou incapazes.
- Sem Testamento: A princípio, a existência de um testamento obrigava o processo a ser judicial. Contudo, decisões recentes do STJ (como o Tema 1042) e normativas de 2025 já permitem a via extrajudicial em certos casos, desde que haja autorização judicial prévia para a abertura.
- Advogado: A presença de um advogado representando os herdeiros é obrigatória por lei.
O Grande Desafio: O Imóvel Financiado na Herança
Aqui chegamos ao ponto central. Quando um imóvel é financiado, ele não pertence 100% ao comprador até que a última parcela seja paga. Juridicamente, o mais comum é que ele esteja sob um contrato de alienação fiduciária, o que significa que o próprio imóvel é a garantia do banco.
Portanto, o que os herdeiros recebem não é o imóvel em si, mas os direitos e obrigações decorrentes daquele contrato. E a dívida do financiamento? Ela também faz parte da herança. O patrimônio herdado é um pacote: leva-se os ativos (o que já foi pago) e os passivos (o saldo devedor).
A primeira e mais crucial etapa é notificar o banco ou a instituição financeira sobre o falecimento do titular do contrato, apresentando a certidão de óbito. A partir daqui, um detalhe importantíssimo pode mudar todo o cenário: o seguro prestamista.
A Carta na Manga: O Seguro Prestamista
Você precisa saber disto: a grande maioria dos contratos de financiamento imobiliário no Brasil possui, de forma obrigatória, um seguro prestamista.
Esse seguro funciona como uma proteção para o banco e para a família. Em caso de morte ou invalidez permanente do titular, o seguro é acionado para quitar total ou parcialmente o saldo devedor do financiamento.
Como funciona na prática?
- Análise da Apólice: O advogado da família solicitará ao banco uma cópia do contrato e da apólice do seguro. É fundamental verificar a cobertura. Se o financiamento era em nome de mais de uma pessoa (um casal, por exemplo), o seguro geralmente quita a parte correspondente à pessoa que faleceu. Se era apenas em nome do falecido, a quitação pode ser integral.
- Acionamento do Seguro: Com a documentação em mãos (certidão de óbito, documentos pessoais do falecido e dos herdeiros), o advogado fará o comunicado formal de sinistro à seguradora vinculada ao banco.
- Resultado: Se a documentação estiver correta e o sinistro for aprovado, a seguradora deposita o valor diretamente para o banco, quitando a dívida. O banco, por sua vez, emitirá um Termo de Quitação, liberando a alienação fiduciária.
Com o imóvel quitado, o processo de inventário extrajudicial se torna incrivelmente mais simples. O bem entrará na partilha como qualquer outro imóvel, totalmente livre de ônus, pronto para ser dividido entre os herdeiros e registrado em seus nomes.
E Se Não Houver Seguro ou a Cobertura For Parcial?
Embora menos comum, pode acontecer de não haver seguro ou de ele cobrir apenas uma parte da dívida. Nesses casos, os herdeiros, sempre em comum acordo, têm três caminhos principais a seguir:
Opção 1: Quitação do Saldo Devedor pelos Herdeiros
Os herdeiros podem optar por usar recursos do próprio espólio (outros bens, saldos bancários deixados pelo falecido) ou recursos próprios para quitar o restante da dívida. Uma vez pago, o banco emite o Termo de Quitação e o imóvel fica livre para a partilha no inventário.
Opção 2: Assumir o Financiamento (Transferência da Dívida)
Os herdeiros podem negociar com o banco para transferir o contrato de financiamento para o nome deles, continuando a pagar as parcelas. É importante saber que o banco não é obrigado a aceitar. Será feita uma nova análise de crédito em nome dos herdeiros interessados. Se aprovada, o contrato é aditado e o inventário prosseguirá, partilhando os direitos sobre o imóvel e a obrigação de continuar o pagamento.
Opção 3: Venda dos Direitos Aquisitivos do Imóvel
Esta é uma solução muito comum. Os herdeiros podem encontrar um comprador interessado no imóvel. A negociação não envolve a venda do imóvel em si, mas a “cessão de direitos hereditários” sobre ele.
Funciona assim:
- Um comprador se interessa pelo imóvel.
- O valor da venda é usado para quitar o saldo devedor junto ao banco.
- O valor restante (o que já havia sido pago pelo falecido) é dividido entre os herdeiros, conforme a partilha definida no inventário.
- Toda essa operação é formalizada na Escritura Pública de Inventário e Partilha, com a anuência do banco e a participação do comprador. Em alguns casos, pode ser necessário um alvará judicial específico para autorizar a transação, algo que um advogado especialista pode orientar para garantir total segurança jurídica.
Documentos Necessários para o Inventário Extrajudicial
Para dar início ao processo em cartório, seu advogado organizará a seguinte documentação (pode variar um pouco dependendo do caso e do cartório):
- Do Falecido: RG, CPF, Certidão de Óbito, Certidão de Casamento (atualizada), e, se aplicável, Escritura de Pacto Antenupcial.
- Dos Herdeiros e Cônjuges: RG, CPF, Certidão de Nascimento ou Casamento (atualizada), comprovante de residência.
- Do Advogado: Carteira da OAB e procuração.
- Do Imóvel Financiado:
- Contrato de Financiamento e Apólice do Seguro Prestamista.
- Termo de Quitação (se o seguro foi acionado) ou o extrato do saldo devedor atualizado.
- Matrícula do Imóvel atualizada.
- Certidão de Ônus Reais.
- Comprovante de pagamento do último IPTU ou Certidão Negativa de Débitos Municipais.
Custos Envolvidos: Planeje-se Financeiramente
A transparência é fundamental. Os principais custos do inventário extrajudicial são:
- ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação): É um imposto estadual. A alíquota varia em cada estado do Brasil, incidindo sobre o valor de mercado dos bens. Em Goiás, por exemplo, as alíquotas são progressivas. O advogado especialista é crucial para calcular o valor correto e verificar possíveis isenções.
- Emolumentos do Cartório: É a taxa cobrada pelo Tabelionato de Notas para lavrar a Escritura Pública. O valor é tabelado por lei e varia de acordo com o valor total do patrimônio.
- Honorários Advocatícios: A OAB de cada estado estabelece uma tabela de honorários mínimos. O valor é combinado diretamente com o profissional e costuma ser um percentual sobre o valor do patrimônio ou um valor fixo.
A Importância Vital de um Advogado Especialista
Como a lei exige, um advogado é indispensável. Mas sua função vai muito além de uma simples assinatura. Um especialista em Direito das Sucessões será seu maior aliado para:
- Analisar o contrato de financiamento e a apólice de seguro, garantindo que os direitos da família sejam respeitados.
- Negociar com o banco e a seguradora de forma técnica e eficaz.
- Orientar sobre a melhor estratégia (quitar, transferir ou vender), considerando o impacto financeiro e tributário.
- Cuidar de toda a burocracia, reunindo e conferindo todos os documentos para evitar atrasos.
- Garantir que a partilha seja feita de forma justa e legal, prevenindo conflitos futuros entre os herdeiros.
Lidar com um inventário, especialmente com as particularidades de um imóvel financiado, exige conhecimento técnico e sensibilidade. Tentar fazer isso sozinho ou com um profissional não especializado pode resultar em custos maiores, atrasos e muita dor de cabeça.
O processo de inventário extrajudicial é um caminho eficiente e seguro para honrar o legado de quem partiu e garantir a tranquilidade da sua família. Com a orientação correta, essa etapa burocrática pode ser superada de forma serena e organizada.
Se você está passando por esse momento e precisa de uma assessoria jurídica que entenda a profundidade de suas necessidades, a Ficht Advocacia está à disposição para oferecer um atendimento humano, técnico e focado em encontrar a melhor solução para o seu caso. Entre em contato e agende uma consulta para esclarecer todas as suas dúvidas.
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