A escritura precisa ser feita imediatamente? Esta é, sem dúvida, uma das perguntas mais cruciais que um comprador de imóvel pode fazer. A euforia de adquirir a casa própria ou um novo investimento pode, por vezes, ofuscar a importância de etapas burocráticas que, na verdade, são a espinha dorsal da segurança do seu patrimônio. Como advogado especialista em Direito Imobiliário, afirmo: a resposta curta e direta é sim. Adiar a lavratura da escritura pública é um risco que você não deve correr.
Neste guia completo, vamos desmistificar o processo, explicar por que a pressa é sua aliada e detalhar as graves consequências de deixar para depois o que garante legalmente a sua propriedade. Afinal, o famoso ditado “quem não registra, não é dono” nunca foi tão verdadeiro.
Contrato de Compra e Venda x Escritura Pública: Qual a Diferença Real?
Muitos acreditam que, ao assinar o contrato de compra e venda e pagar o preço ajustado, a transação está concluída e a propriedade garantida. Isso é um erro perigoso e comum.
- Contrato de Compra e Venda: Pense nele como um acordo de vontades entre as partes. É um documento particular que estabelece as bases do negócio: preço, forma de pagamento, prazos e outras condições. Embora seja fundamental, ele não transfere a propriedade do imóvel. Legalmente, ele apenas cria a obrigação de que o vendedor transfira o bem no futuro.
- Escritura Pública de Compra e Venda: Este é o instrumento que de fato formaliza a transferência do imóvel. Para bens com valor superior a 30 salários mínimos, ela é obrigatória por lei, conforme determina o artigo 108 do Código Civil. A escritura é lavrada por um tabelião em um Cartório de Notas, um profissional que possui fé pública e garante a legalidade e a segurança do ato.
Em uma analogia simples, o contrato é o noivado; a escritura é o casamento civil. Um é a promessa, o outro é a oficialização perante a lei e a sociedade.
“Só é Dono Quem Registra”: A Etapa Final e Indispensável
Mesmo com a escritura em mãos, o processo ainda não terminou. A transferência definitiva da propriedade só ocorre com o registro dessa escritura na matrícula do imóvel, realizado no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) da comarca onde o bem está localizado.
A matrícula é como a “certidão de nascimento” do imóvel. Nela, constam todo o histórico da propriedade, quem foram os donos, as metragens exatas e qualquer eventual ônus, como hipotecas ou penhoras. É o ato de registrar que dá publicidade à transação e torna a sua propriedade oponível contra todos. Sem ele, para todos os efeitos legais, o imóvel ainda pertence ao vendedor.
Os 5 Maiores Riscos de Adiar a Escritura e o Registro
Deixar a regularização para depois pode transformar o sonho da casa própria em um pesadelo jurídico e financeiro. Veja os principais perigos dessa procrastinação:
- Venda em Duplicidade: O vendedor, agindo de má-fé, pode vender o mesmo imóvel para outra pessoa. Se esse segundo comprador for mais rápido e registrar a escritura primeiro, ele será considerado o proprietário legal. A você, restará apenas o caminho de uma longa briga judicial para tentar reaver o prejuízo.
- Penhora por Dívidas do Vendedor: Enquanto o imóvel estiver registrado no nome do antigo dono, ele faz parte do patrimônio dele. Sendo assim, o bem pode ser penhorado para quitar dívidas do vendedor, sejam elas fiscais, trabalhistas, bancárias ou de qualquer outra natureza. Você corre o risco real de ver seu imóvel ir a leilão por uma obrigação que não é sua.
- Falecimento ou Incapacidade do Vendedor: Se o vendedor falecer antes de assinar a escritura, o imóvel será automaticamente incluído no inventário e partilhado entre os herdeiros. Isso obriga você a negociar com toda a família, um processo que pode ser demorado, caro e, em muitos casos, litigioso, exigindo uma ação de adjudicação compulsória.
- Impossibilidade de Venda ou Financiamento: Sem a escritura e o registro em seu nome, você não pode dispor livremente do bem. Ou seja, não consegue vendê-lo legalmente, oferecê-lo como garantia para um empréstimo ou obter um financiamento para uma futura reforma. Você tem a posse, mas não a propriedade plena.
- Desvalorização do Imóvel: Um imóvel com a documentação irregular, conhecido como “imóvel de gaveta”, tem seu valor de mercado significativamente reduzido. A razão é simples: poucos compradores estarão dispostos a assumir os riscos e os custos elevados da regularização.
Passo a Passo Simplificado para Fazer a Escritura do Seu Imóvel
- Reunião da Documentação: O tabelião irá solicitar os documentos pessoais de compradores e vendedores (RG, CPF, certidão de estado civil) e as certidões atualizadas do imóvel (matrícula, ônus reais, quitação de débitos de IPTU e condomínio).
- Pagamento do Imposto (ITBI): Antes de assinar, é preciso pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis para a prefeitura. Sem o comprovante de pagamento, o cartório não pode lavrar a escritura.
- Lavratura da Escritura: Com os documentos e o imposto em dia, o tabelião redige o ato. As partes comparecem ao Cartório de Notas, leem e assinam o documento.
- Registro no Cartório de Imóveis (CRI): Com a escritura em mãos, o último e mais importante passo é levá-la ao CRI competente para que o registro seja feito na matrícula. Somente após essa etapa, você será o novo proprietário.
Perguntas Frequentes (FAQ)
- Existe um prazo legal para fazer a escritura?
Não há uma lei que estipule um prazo máximo com multa. No entanto, os riscos de não fazer a escritura imediatamente são imensos e não compensam a espera. A recomendação é: quite o imóvel e inicie o processo de escritura no dia seguinte. - Quanto custa para fazer a escritura e o registro?
Os custos totais geralmente giram entre 3% e 5% do valor do imóvel. Este valor inclui o ITBI, os emolumentos do Cartório de Notas e os emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis. Para um planejamento detalhado, veja o artigo em nosso site parceiro. - Comprei um imóvel com “contrato de gaveta”. Como regularizar?
A regularização depende muito do caso concreto. Se o vendedor for acessível e colaborativo, o caminho é buscar a outorga da escritura. Caso contrário, pode ser necessário ingressar com uma ação judicial de adjudicação compulsória ou, em alguns cenários, de usucapião.
Conclusão: A Escritura é a Sua Paz de Espírito
Responder à pergunta “a escritura precisa ser feita imediatamente?” é mais do que uma orientação jurídica; é um conselho para proteger seu investimento e garantir sua paz de espírito. O custo e a burocracia para lavrar a escritura e registrar o imóvel são infinitamente menores do que os prejuízos financeiros e a dor de cabeça de uma disputa judicial.
Não postergue a segurança do seu patrimônio. O ditado popular é claro e a lei o confirma: só é dono quem registra.
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